Mutuo: cosa c’è da sapere

prestito casa o mutuo casa quale scegliereSono sempre frequenti le domande dei consumatori sul mutuo. Ecco dunque dieci informazioni di base fondamentali quando si chiede un mutuo

1. Cosa è un mutuo casa?

È un finanziamento a medio/lungo termine, (in genere da 5 a 30 anni) erogato da un istituto di credito e concesso per acquistare o ristrutturare un immobile (anche in costruzione),  che prevede l’assunzione dell’impegno da parte del debitore alla restituzione dello stesso con il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi.
Il finanziamento è garantito da ipoteca e viene stipulato con atto pubblico davanti ad un notaio.

2. Cosa valuta una banca per concedere il mutuo?

Valuta sia le capacità economiche, finanziarie e patrimoniali del cliente, ed in particolare il rapporto tra reddito e rata affinché la rata del mutuo sia sostenibile nel tempo, che il valore dell’immobile oggetto della richiesta del mutuo.

3. Quali sono gli elementi principali che il cliente deve valutare?

Il cliente deve valutare: l’importo del finanziamento e della rata, il tasso offerto dalla banca (ossia il costo del finanziamento), la durata e le spese per la stipula del contratto (istruttoria della pratica, perizia dell’immobile, assicurazione obbligatoria incendio e scoppio).
Al momento della richiesta del mutuo il cliente potrà inoltre richiedere: il Foglio Informativo del mutuo dove trova tutte le informazioni relative alle voci sopra indicate, il Foglio Comparativo con le informazioni generali sui tipi di mutuo, una copia del contratto in bianco, il documento di sintesi e la
Guida gratuita “ Il mutuo per la casa” di Banca d’Italia.

4. Come è composto il tasso applicato al mutuo?

Il tasso d’interesse che viene applicato ad un mutuo è composto dal parametro di riferimento e dallo spread. Il parametro di riferimento è un tasso interbancario utilizzato nei Paesi della UE ed esprime il costo del capitale finanziario all’ingrosso. Per i tassi variabili può essere l’Euribor o il BCE, mentre per i mutui a tasso fisso è l’IRS.
Lo spread è la maggiorazione percentuale che si aggiunge al parametro di riferimento di un mutuo, varia da una banca all’altra ed esprime il margine applicato dalla banca rispetto al costo all’ingrosso.

5. Quali tipi di mutuo esistono?

Tasso variabile
Il tasso d’interesse previsto per questo mutuo può modificare nel tempo in base all’andamento dell’indice del costo del denaro a breve termine cui è agganciato. Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l’andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto.
Tasso fisso
Il tasso d’interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo, come l’importo delle singole rate.
Tasso misto
Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze e/o a condizioni stabilite nel contratto. Il contratto indica se questo passaggio dipende o meno dalla scelta del consumatore e secondo quali modalità la scelta può essere effettuata.

Due tipi di tasso
Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. Il doppio tasso è consigliabile a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.
Tasso variabile entro limiti prefissati
Formula che adotta una sorta di paracadute: in caso di forte salita dei tassi, l’importo da pagare non può superare un certo tetto prefissato, detto “cap”.

6. Cos’è il piano di ammortamento?

È il piano di rimborso del mutuo con l’indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi) da pagare e relative scadenze. Per il mutuo a tasso variabile è calcolato sul tasso al momento della stipula e quindi fornisce un’indicazione dimassima del valore delle rate che possono
modificarsi ad ogni variazione del parametro di riferimento.

7. Quali sono i costi accessori da valutare?

Oltre alle voci di spesa da sostenere nei confronti della banca, come i costi per la stipula del contratto (istruttoria della pratica, assicurazione obbligatoria incendio e scoppio), il consumatore deve sostenere alcuni oneri relativi ai servizi prestati da soggetti terzi come: i corrispettivi previsti
per il perito che valuta l’immobile, per il notaio, per l’eventuale intermediario finanziario qualora esistente, ed il costo dell’imposta sostitutiva.

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è un indice che indica il costo totale delmutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata.
Alcune spese, invece, quali ad esempio quelle notarili, non sono comprese.

8. Una volta scelto il mutuo il denaro è subito disponibile?

No, dalla scelta del mutuo all’erogazione del finanziamento, in caso di valutazione positiva da parte della Banca, possono passare diversi giorni, nei quali si attivano le procedure necessarie per arrivare all’incontro con il notaio per la stipula del contratto. In questo periodo di tempo il cliente si occuperà
di consegnare i documenti richiesti, la banca procederà con la valutazione della situazione del cliente e la perizia dell’immobile. Quando il cliente avrà scelto il notaio, la banca fornirà a quest’ultimo tutta la documentazione necessaria per le attività notarili al fine di arrivare alla data di stipula con il
finanziamento pronto.

9. Cosa comporta il ritardo nel pagamento delle rate?

Il ritardato pagamento di una rata genera un costo (interessi di mora) che il mutuatario dovrà corrispondere alla Banca. Si tratta di una maggiorazione del tasso di interesse che è esplicitata dalle condizioni contrattuali e viene calcolata sull’importo delle rate non pagate per l’intero periodo di
ritardo rispetto alle scadenze prestabilite.
Oltre agli interessi di mora, quando la rata è pagata dopo il 30° giorno rispetto alla data di scadenza, la Banca è tenuta a segnalare tale inadempimento ad enti pubblici e privati costituiti per il controllo ed il rischio del credito, la segnalazione degli inadempimenti a questi enti può pregiudicare
l’ottenimento di nuovi finanziamenti.

10. Cos’è la portabilità?

È la possibilità di poter spostare senza spese un mutuo (e la relativa ipoteca) da una banca ad un’altra, che offre condizioni più vantaggiose in termini di spread, durata o per tipologia di tasso (l’operazione si chiama surroga).
L’importo richiesto alla “nuova” banca sarà finalizzato esclusivamente all’estinzione del vecchio mutuo, di conseguenza non sarà possibile chiedere somme aggiuntive né modificare il contratto.

Autore: Giuseppe Mermati
Data: 30 marzo 2016

 

 

Vuoi commentare l'articolo? Usa questo spazio.

Usa questo spazio solo per i commenti. Per le richieste di assistenza invece vai qui.

xAvvertenza

* Campi obbligatori

I commenti esprimono il punto di vista e le opinioni del proprio autore e non quelle dei membri dello staff di consumatori.it e dei moderatori eccetto i commenti inseriti degli stessi. L'utente concorda di non inviare messaggi abusivi, osceni, diffamatori, di odio, minatori, sessuali o che possano in altro modo violare qualunque legge applicabile. Inserendo messaggi di questo tipo l'utente verrà immediatamente e permanentemente escluso. L'utente concorda che i moderatori di consumatori.it hanno il diritto di rimuovere, modificare, o chiudere argomenti qualora si ritenga necessario. La Redazione di consumatori.it invita ad un uso costruttivo dei commenti. I dati inseriti verranno trattati nel rispetto della normativa privacy in vigore.

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.

*

Avatar
Michele

Unicredit con il il suo pacchetto surroga al 1,5% mi ha ingannato. Ho eseguito tutte le pratiche per surrogare il mio mutuo, il perito ha stimato la mia abitazione e pur avendo i requisiti, dopo un mese di carte e firme mi dicono che purtroppo quel tipo di mutuo non esiste più! Ma sul sito unicredit e l’operatore che risponde al numero verde continuano a dirmi il contrario!

Avatar
Andrea

Buongiorno,

ho un mutuo a tasso variabile con interessi calcolati con euribor 6 mesi ricalcolato ogni 3 + uno spread fisso, la banca mi ha mandato in data 31/12 una informativa che in caso di EUribor negativo (come guarda caso sono ora) il valore dell’euribor si intenderà convenzionalmente pari a 0. E’ legale questa modifica unilaterale?

Grazie,Andrea

La Redazione UNC
La Redazione UNC

Purtroppo è un caso molto frequente. Per convenzione le banche non applicano tassi negativi ed alcune stanno inserendo la clausola del limite zero nei nuovi contratti. Potrebbero esserci i presupposti per intrapendere un’azione legale, animati dal rispetto per i principi e volendo creare un precedente, ma dal punto di vista economico parliamo di quisquilie.

Avatar
FEDERICA

OK, sui nuovi mutui, ma non vedo perchè debbano applicarlo a mutui in essere. SE, come nel mio caso, ho dovuto pagare uno spread più alto per avere un CAP massimo in caso di tassi in forte rialzo, la banca allo stesso modo doveva mettere nel contratto la clausola x tutelarsi in caso di tassi negativi. Se non l’ha messa dovrebbe applicare il calcolo matematico.

Avatar
Salvatore DI GIROLAMO

Buonasera, ho fatto una richiesta di mutuo con la Deutsche Bank, pagando spese di istruttoria e perizia 880 euro poiché, il perito nominato dalla banca ha sollevato giustamente la mancanza di una parete divisoria, vi pongo cortesemente due quesiti: 1) se il perito nel compimento del suo ruolo visto che oltretutto, retribuito da me avrebbe dovuto sollevarmi in casa il problema visto che era presente anche il costruttore?, penso che il perito Bancario designato a loro favore e per conto loro, una volta instaurato un rapporto con una terza persona, avrebbe dovuto agire in modo tale da tutelare gli interessi si del committente ma, caratterizzato in ogni momento da fondamentali requisiti quali la stima, la fiducia, la lealtà, la chiarezza, la correttezza reciproca. 2) sul modulo richiesta di mutuo, tra le condizioni è specificato: “di impegnarsi a fornire, oltre, ala documentazione presentata, tutta l’ulteriore documentazione necessaria per la corretta valutazione della presente richiesta ed a rimborsare, anche nel caso di mancato accoglimento della stessa ovvero di sua rinuncia, le spese di istruttoria e di perizia 880euro” quindi, per ovviare a questa penale, in considerazione del fatto che il problema sollevato era di estrema banalità e facilmente risolvibile anche in virtù del fatto che l’immobile era in fase di fine lavori; per rimediare ho dato seguito a quanto richiesto dalla banca con una seconda perizia. oggi mi viene chiesto il pagamento di ulteriori 390 euro per la seconda perizia; vi chiedo cortesemente se è lecita questa richiesta visto che a mio avviso non contemplata contrattualmente. cordiali saluti.

Unione Nazionale Consumatori
Unione Nazionale Consumatori

Gent.ma sig. Di Girolamo, la ringraziamo per la segnalazione. Se lo desidera, ci puó spiegare tutto con un messaggio da inserire nell’apposita pagina sportello, avendo cura di scegliere “Banca e risparmio” nel menu “Argomento” https://www.consumatori.it/segnalaci-il-tuo-problema/

Avatar
roberto brancaccio

Gradirei sapere se l’ADEMPIMENTO-ANTICIPATO-CON-RICHIESTA-DI-RIDETERMINAZIONE può riguardare anche EQUITALIA e l’AGENZIA DELLE ENTRATE


Unione Nazionale Consumatori è membro di TUTTOCONSUMATORI CONSUMERS INTERNATIONAL CONSUMERS' FORUM

Unione Nazionale Consumatori è membro di:
TUTTOCONSUMATORI
CONSUMERS INTERNATIONAL
CONSUMERS' FORUM

© 2020 Unione Nazionale Consumatori - Via Duilio 13, Roma
© 2020 Unione Nazionale Consumatori - Via Duilio 13, Roma